一、基本案情

原告蔡凤香与被告蔡锦华系夫妻关系。被告蔡锦华于1968年上山下乡到汤坑镇中楼村，落户到黄梅花家中。黄梅花与蔡加婆原系夫妻关系，后期各自在所属生产队生活。两人生育了儿子蔡礼问、女儿蔡利云，蔡礼问早年前往泰国生活，杳无音讯。被告黄翔辉、黄永标系蔡利云的儿子。蔡加婆曾经在涉案争议土地上开荒，其去世后所属房子及开荒的土地由所在生产队收回，土地被生产队分给该队的村民所有。后蔡锦华用其责任田与分得该块土地的村民等进行了置换，建造了房屋，但从2003年起在惠州市大亚湾居住。2016年8月，被告蔡锦华独自回到丰顺，对房屋进行拆旧建新。2016年9月17日，被告黄翔辉、蔡锦华在蔡某灿家中经过协商，签订了该《协议》。签订协议后第二天原告知悉情况后赶回丰顺，并向村民委员会反映情况。另查明，1988年12月15日，人民政府向蔡锦华坐落在进华路165号的土地颁发了集体土地建设用地使用证、房地产权证。

二、争议焦点

案涉房屋是否属夫妻共同财产；原告是否同意签订该协议；黄翔辉、黄永标是否属于善意第三人。

三、法律评析

    一、《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”这就涉及到家事代理权，就是配偶一方因家庭生活的需要与第三人进行民事法律行为时候当然代理另外一方的权利。但是家事代理权也有其界限问题，重大事项仍需要征得夫妻另外一方的同意，否则即使进行处置也有可能被确认无效。 二、善意第三人的判定 民法上的“善意第三人”是指交易时第三人不知道某些真实情况。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益 ”。而《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得又进一步规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。