苏州专职律师  沈开付律师，手机号：18306130077      郑江南（助理），手机；  15358849325

代 理 词

尊敬的审判长、审判员：

   江苏达因律师事务所受本案原告万庆杰委托并由本所指定沈开付律师、郑江南（实习律师）履行万庆杰诉南通三星房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案出庭诉讼代理职责，结合法庭调查，二位代理人现发表如下代理意见，供合议庭参考；

   一、涉案房屋的《购房协议》之效力。

   根据证据9《海门市政府信息公开申请表》，海门市住房和城乡建设局确认截止2018.4.25，涉案的秀山西路1000号24幢房屋未办理《商品房预售许可证》。基于上述分析：被告在2015.3.24与原告签署的“海门市海门镇秀山西1000号24幢1034”房屋，约定房价798869元，并于2018.3.20前提供办理产权相关手续的《购房协议》依据《最高院关于审查商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故涉案房屋应认定无效。

   二、被告的赔偿责任。

   根据证据3、4、5、6、7、8、10、11、12显示，涉案房屋是拆迁安置营业用房。《最高院关于审查商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案被告在与原告签订的〈购房协议〉时很明显违反了该法律规定的第一项和第三项。即被告故意隐瞒没有取得〈商品房预售许可证〉和所售房屋实际上是〈拆迁安置房〉的事实。

依据上述法律规定，原告实际已经支付购房款合计人民币66万元，故原告请求被告返还已付的购房款66万元及要求被告承担66万元的赔偿责任，未超出法律规定。请求人民法院查明事实，正确适用法律，支持原告的诉讼请求。

                                                                                                              代理人：沈开付、郑江南（实习律师）